Mit seinem Urteil vom 10.04.2018 kam das Bundeverfassungsgericht zu dem Ergebnis, dass die derzeitige Einheitsbewertung für die Ermittlung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und gegen das Gleichheitsprinzip des Grundgesetzes verstößt. Als Reaktion musste der Gesetzgeber eine Neuregelung finden, die am 8.11.2019 im Bundesrat verabschiedet wurde. Diese Regelung auf Bundesebene gibt den Bundesländern jedoch die Möglichkeit, abweichende Regelungen zu treffen. Von dieser Möglichkeit haben einige Bundesländer in unterschiedlicher Weise Gebrauch gemacht.

Zur ersten Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 müssen deutschlandweit alle 36 Mio. Grundstücke neu bewertet werden. Auf dieser neuen Basis wird dann ab 2025 die Grundsteuer, wie bisher auch, in einem zweistufigen Verfahren erhoben, bis einschließlich 2024 wird noch die alte Berechnungsmethodik von den Kommunen angewendet.

Die Verpflichtung zur Abgabe der Feststellungserklärung betrifft alle diejenigen, die am 01.01.2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung sind oder waren und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine Privatperson oder ein Unternehmen handelt. Dies gilt auch bei einem unterjährigen Verkauf. In Erbbaurechtsfällen ist die Erklärung vom Erbbauberechtigten, in Fällen von Gebäuden auf fremden Grund und Boden von den Eigentümern des Grund und Bodens abzugeben.

Die Feststellungserklärung ist zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 digital bei dem zuständigen Finanzamt über die ELSTER-Schnittstelle einzureichen, Erklärungen in Papierform werden nach derzeitigem Stand nicht akzeptiert. Die nächste Erklärung muss dann erst wieder zum 01.01.2029 abgegeben werden, sofern sich keine Nutzungsänderung in der Zwischenzeit ergeben hat.

In den meisten Bundesländern wurde das Bundesmodell umgesetzt, so auch in Nordrhein-Westfalen. In den folgenden Bundesländern werden jedoch abweichende Bewertungsmodelle angewandt:

•           Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell

•           Bayern: Flächenmodell

•           Hamburg: Wohnlagenmodell

•           Hessen: Flächenmodell mit einfachem Faktorverfahren

•           Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell

Das für die Neubewertung relevante Bewertungsverfahren ist im Bundesmodell abhängig von der Nutzung des Grundstücks. So werden Wohnimmobilien grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren unter Heranziehung von Nettokaltmieten und Bewirtschaftungskosten bewertet. Bei den Nettokaltmieten und Bewirtschaftungskosten sind jedoch nicht die tatsächlichen Werte anzusetzen, sondern pauschalierte vorgegebene Werte, die je nach örtlicher Mietniveaustufe erhöht oder verringert werden. Der Wert des Grund und Bodens wird auf Basis der Bodenrichtwerte berücksichtigt. Auf Grund der pauschalierten Herangehensweise müssen sich bspw. Eigentümergemeinschaften und Nachbarn für die Bewertung nicht absprechen.

Die Bewertung bei Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken erfolgt nach einem auf Bodenwert und Normalherstellungskosten basierenden vereinfachten Sachwertverfahren. Auch hier werden in Abhängigkeit von der Gebäudeart und dem Baujahr des Gebäudes standarisierte Werte vorgegeben.

Unabhängig von der Grundstücksart finden sich im Grundbuch wichtige Informationen wie die Blattnummer, der Flur, das Flurstück und die Grundstücksgröße. Sofern Ihnen der Grundbuchauszug nicht vorliegt, sollten Sie einen beim Grundbuchamt oder einem örtlichen Notar anfordern.

Desweiteren können die für die Erstellung der Erklärung wesentlichen Informationen zumeist aus den folgenden Unterlagen ersehen werden:

·         dem Grundsteuerbescheid und dem letzten Einheitswertbescheid, 

·         dem Kaufvertrag oder den Bauunterlagen,

·         der Teilungserklärung,

·         das Informationsschreiben der Landesfinanzverwaltung.

Gerne übernehmen wir für Sie die Erstellung der entsprechenden Steuererklärung für Ihre Immobilien unabhängig vom anzuwendenden Bewertungsmodell. Die für uns relevanten  Informationen und die benötigten Unterlagen können Sie uns digital oder per Post zusenden. Nachdem wir die Erklärung erstellt haben und diese durch Sie freigezeichnet wurde, übernehmen wir die elektronische Übermittlung zum Finanzamt und die gesamte Korrespondenz. Der später auf dieser Basis erlassene Bescheid wird von uns geprüft und sofern notwendig führen wir ein Rechtsbehelfsverfahren durch. Mit uns haben Sie die Sicherheit, dass die Wertermittlung, die für die künftige Neufestsetzung der Grundsteuer notwendig ist, korrekt ist.

 Unsere Honorar richtet sich nach der Objektart und beträgt je Objekt:

• Unbebaute Grundstücke, (Tief-)Garagenstellplätze: 238,00 € inkl. MwSt
• Eigentumswohnungen unter 100 m² Wohnfläche:  476,00 € inkl. MwSt
• Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen mit 100 m² Wohnfläche oder mehr: 535,50 € inkl. MwSt
• Alle anderen Immobilien der Grundsteuer B (z.B. Mietwohngrundstücke oder Betriebsimmobilien): Gemäß der StBV mit 4/20 der vollen Gebühr
• Immobilien der Land- und Forstwirtschaft: nach individueller Honorarvereinbarung 

Gerne übernehmen wir für Sie die Erstellung der entsprechenden Steuererklärung. Hierzu brauchen Sie nur das unten stehende Formular ausfüllen und an uns per Post, per E-Mail oder per Fax zurücksenden.